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ayx爱游戏LOL:申万宏源：仓储物流职业供大于求 环绕三大维度逢低挑选

来源：ayx爱游戏LOL    发布时间：2026-04-29 12:38:45

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　　智通财经APP得悉，申万宏源发布研报称，受电商需求结构调整及供应开释影响，曩昔一年仓储物流职业深度调整，商场租金承压。26-27年，多只REITs将迎超20%租约会集到期，换租浪潮仍在开释中，回调布局窗口已然闪现。职业现在供大于求，需求端与新增供应根本相等。装备上，主张环绕三大维度逢低挑选，一是区位，二是财物质量，三是运管才能。

　　受电商需求结构调整及供应开释影响，曩昔一年仓储物流职业深度调整，商场租金承压

　　传导至REITs层面，不同租借形式压力途径明显分解：商场化租借型直面商场动摇，出租率与租金遍及承压;渐至佳境方整租型依托长约确定，存续期内现金流高度安稳，但长租约约好的年度租金增长在商场下行期构成估值“圈套”——存续期租金继续脱锚上行，到期续租时需一次性回归商场水平，降幅远超商场化租借型的渐进式调整。嘉实京东仓储REIT重庆、廊坊项目续租租金别离下调16%、30%，即为“溢价回归”的典型事例。二级体现上，该REIT续租公告前价格下降约10%，续租落地后反弹约10%，根本克复跌幅，标明优质财物在换租扰动中的过度回调往往为后续修正供应窗口。26-27年，多只REITs将迎超20%租约会集到期，换租浪潮仍在开释中，回调布局窗口已然闪现。

　　供应端，25Q3全国物流地产新增供应118万㎡，同比下降40%，供应节奏放缓，新增供应会集于上海、广州和东莞;估计25-26年新增超400万m2，广州、上海等五省市主导。需求端，受交易冲突、电商转型影响，25Q3首要物流商场净吸纳量约123万㎡，同比缩量，但与新增供应根本相等。商场租户本钱敏感度较高叠加供应开释，商场出现租金与出租率两层承压态势，26年3月，全国32个城市通用仓储均匀月度租金为23.22元/㎡/月，均匀月度空置率15.82%，别离坐落20年以来0%、95%分位值。其间，广州、东莞、嘉兴等8个城市经过租金下调有用改进空置，而北京、上海、南京、武汉等15个城市则量价双降。

　　至25Q3末，长三角存量较多，珠三角空置率最低且租金位居榜首，京津冀、长三角租金次之但空置率超25%。1)京津冀：中心城市北京、天津、廊坊租金继续下滑，其间北京25年入市面积超100万㎡，而廊坊、天津新增放缓，接受外溢需求后商场回暖;2)长三角：23年起迈入供应顶峰，25Q3末存量占全国46%，区域内城市已进入租户方商场，而价格竞争促进了上海周边常熟、太仓等商场的需求开释。3)珠三角：虽然空置率最低且均匀租金居首，但在电商需求趋缓与新增供应冲击下，25Q3租金环比跌幅高达13%。估计25Q4-26年新增供应规划相当于现有存量，商场将继续承压。4)成渝：双城主导商场，成都、重庆去化安稳，租金环比降幅边沿收窄。5)长江中游：武汉仍处于存量消化阶段，租金继续下行，估计25H2-26年算计将有57万㎡新增供应入市，且以商场化运营商为主导，将进一步加重部分商场竞争。

　　一是区位，优先挑选供需企稳区位。二是财物质量，进一步评价项目稀缺性与租户结构。部分高供应区域中的稀缺项目，亦具有独立装备价值。三是运管才能，侧重重视去化功率及自动管理才能。该行根据财物情况、区位、租约、租户及运管才能等维度，对仓储物流REITs底层项目进行独立赋分后加权，其间神州通REIT、京东REIT、顺丰REIT得分位居前三。整租型中，顺丰REIT、中外运REIT26-27年均有租约到期。